Reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA? Como calcular

Resposta curta: vale o índice que está no contrato, seja IGP-M, IPCA, INPC ou outro. O reajuste acontece uma vez por ano, no aniversário do contrato, e o percentual é a variação acumulada do índice nos 12 meses anteriores. Esse acumulado é calculado multiplicando as variações mensais, e não somando. Se o contrato não fala em índice, as partes podem combinar um novo valor ou uma cláusula de reajuste.

O que a lei diz sobre reajuste de aluguel

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) dá liberdade às partes, com alguns limites:

• Art. 17: o valor do aluguel é livre, mas é proibido fixá-lo em moeda estrangeira ou vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo.
• Art. 18: as partes podem, de comum acordo, fixar novo valor ou inserir e modificar a cláusula de reajuste.
• Art. 19: sem acordo, locador ou locatário podem pedir revisão judicial depois de três anos de contrato (ou do último acordo), para ajustar o aluguel ao preço de mercado.

Já a Lei 10.192/2001 (art. 2º, § 1º) diz que é nula qualquer cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano. Por isso o reajuste é anual.

IGP-M ou IPCA: qual a diferença?

	IGP-M	IPCA
Quem calcula	FGV (Fundação Getulio Vargas)	IBGE
O que mede	Preços ao produtor, ao consumidor e da construção civil. Sofre bastante efeito de câmbio e de commodities.	Preços ao consumidor final, em famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos.
Comportamento	Mais volátil: pode disparar ou ficar negativo em poucos meses.	Mais estável. É o índice oficial da meta de inflação.
Uso tradicional	Contratos de aluguel mais antigos ("índice do aluguel").	Contratos mais recentes e reajustes negociados.

Nenhum dos dois é "o certo" por lei. O IGP-M foi o padrão por décadas; depois de períodos em que ele subiu muito acima da inflação ao consumidor, muitos contratos novos passaram a usar o IPCA, e muitos reajustes foram renegociados com base nele. Se você vai assinar um contrato agora, vale discutir o índice com a outra parte e escrever com clareza qual será usado e o que acontece se ele deixar de existir.

Como calcular o reajuste passo a passo

1. Descubra o mês de aniversário. É o mês em que o contrato começou (ou o mês combinado na cláusula).
2. Pegue as 12 variações mensais anteriores. Em geral, as dos 12 meses que terminam no mês anterior ao do reajuste, mas confira a cláusula: alguns contratos usam outra janela.
3. Acumule multiplicando. Some 1 a cada variação (em decimal), multiplique as 12 e subtraia 1.
4. Aplique no aluguel atual. Novo aluguel = aluguel atual × (1 + acumulado).

Exemplo com números fictícios

Imagine um aluguel de R$ 2.500,00 e estas variações mensais hipotéticas, só para mostrar a conta:

Mês	Variação	Mês	Variação
1	0,45%	7	0,40%
2	0,30%	8	0,18%
3	-0,20%	9	-0,05%
4	0,10%	10	0,25%
5	0,55%	11	0,35%
6	0,62%	12	0,50%

Somando as variações, daria 3,45%. Mas o correto é multiplicar: 1,0045 × 1,0030 × 0,9980 × … × 1,0050 = 1,035016. O acumulado é 3,50%, e o novo aluguel fica em R$ 2.500,00 × 1,035016 = R$ 2.587,54.

A diferença entre somar e multiplicar parece pequena num ano calmo, mas cresce quando os índices são altos. Use sempre os números oficiais: o Banco Central publica as séries de IGP-M, IPCA, INPC e IGP-DI no Sistema Gerenciador de Séries Temporais (SGS).

E se o índice acumulado for negativo?

Aconteceu com o IGP-M em alguns períodos. O que fazer depende do contrato:

• se a cláusula diz que o aluguel acompanha a variação do índice, sem ressalva, a aplicação literal reduziria o valor;
• muitos contratos têm cláusula dizendo que, em caso de variação negativa, o aluguel fica como está;
• na falta de clareza, o mais comum é as partes conversarem e registrarem por escrito o que decidiram (art. 18 da Lei 8.245).

Na dúvida, não aplique sozinho uma redução ou um aumento contestável: converse e documente.

Como comunicar o reajuste: a carta de reajuste

A lei não obriga um formato, mas avisar por escrito evita conflito. Uma boa carta de reajuste traz:

• identificação do contrato, do imóvel, do locador e do locatário;
• índice previsto na cláusula e período considerado (de qual mês a qual mês);
• percentual acumulado e fonte dos números;
• valor atual, novo valor e a partir de qual vencimento ele vale;
• data e assinatura.

Mande com antecedência em relação ao vencimento e guarde o comprovante de envio. Se precisar coletar a ciência do inquilino, a assinatura eletrônica registra quem assinou e quando.

Calcule com os índices oficiais

A calculadora de reajuste de aluguel do Convertajá busca as variações mensais oficiais de IGP-M, IPCA, INPC e IGP-DI nas séries do Banco Central (SGS), acumula os 12 meses do jeito certo, por multiplicação, e gera a carta de reajuste pronta para enviar. Depois, emita os recibos mensais com o novo valor no gerador de recibo, que tem modelo de aluguel.

Imobiliárias e corretores encontram outras ferramentas úteis em Convertajá para imobiliárias, e todas as calculadoras estão em Calculadoras e cotações.

Outros índices que aparecem em contratos

Além de IGP-M e IPCA, dois índices aparecem com frequência em contratos de locação e de prestação de serviços:

• INPC (IBGE): mede a inflação para famílias de renda mais baixa. É usado em reajustes salariais e em alguns contratos de aluguel residencial.
• IGP-DI (FGV): da mesma família do IGP-M, com período de coleta diferente. Aparece em contratos mais antigos e em alguns contratos públicos.

O método de cálculo é igual para todos: acumular por multiplicação as variações dos 12 meses da janela prevista. O que muda é a série de números. Se o contrato cita um índice que deixou de ser publicado, ele normalmente prevê um substituto; se não prevê, as partes precisam combinar qual usar.

Modelo de texto para a carta de reajuste

Prezado(a) [nome do locatário],

Conforme a cláusula [número] do contrato de locação do imóvel situado em [endereço], firmado em [data], informamos o reajuste anual do aluguel pelo [índice], acumulado de [mês/ano] a [mês/ano], de [percentual]%, segundo os dados oficiais publicados.

O aluguel passa de R$ [valor atual] para R$ [novo valor], a partir do vencimento de [data].

[Cidade], [data]. [Nome e assinatura do locador ou da administradora]

Anexe a memória de cálculo com as 12 variações mensais. Transparência reduz a chance de questionamento e ajuda o inquilino a conferir os números. Se preferir, a calculadora do Convertajá já gera essa carta com a memória de cálculo.

Reajuste e revisão não são a mesma coisa

O reajuste repõe a inflação do período pelo índice combinado. A revisão (art. 19 da Lei 8.245) é outra coisa: serve para ajustar o aluguel ao preço de mercado quando ele ficou muito acima ou muito abaixo, e só pode ser pedida na Justiça depois de três anos sem acordo. Antes disso, nada impede que locador e locatário negociem um novo valor por escrito, como permite o art. 18.

Erros comuns

• Somar as variações mensais. O acumulado é composto: multiplique.
• Usar o acumulado do ano civil (janeiro a dezembro) quando o contrato faz aniversário em outro mês.
• Trocar o índice por conta própria. Mudar de IGP-M para IPCA exige acordo das partes.
• Reajustar mais de uma vez por ano. A cláusula seria nula (Lei 10.192/2001).
• Vincular o aluguel ao dólar ou ao salário mínimo. É vedado pelo art. 17 da Lei 8.245.
• Esquecer de atualizar o recibo e o boleto. O novo valor precisa aparecer na cobrança seguinte.

Checklist rápido

1. Qual índice o contrato prevê?
2. Qual o mês de aniversário e a janela de 12 meses?
3. O acumulado foi calculado por multiplicação, com números oficiais?
4. O contrato diz algo sobre índice negativo?
5. A carta de reajuste foi enviada e o envio foi guardado?

Este texto é informativo e não substitui a orientação de um advogado ou corretor para o seu contrato.